以往的城市规划和大盘开发刻意追求功能分区，在城市规划上，工作区、商业区、居住区截然分开，在大盘开发中，居住区被分割成互不关联的封闭式组团，高档住宅与普通住宅被严格的界线限定在不同的地盘上，为了“避免交通干扰”，开发商随意取消路网、随意变更区域道路结构，商业也被人为地驱赶到大盘的四周。为了营造大面积景观，一味地提高住宅的容积率，交通和商业挤在大盘边缘的干道上，使得整个区域的空间序列扭曲，视觉形象紊乱，大体量、大尺度的空间和建筑，要么使人压抑，要么让人疏离。显然，功能分区追求的单一功能的高度集中已成为大盘开发的桎梏，追求多功能均衡分布的街区规划有望打破桎梏，走出一条大盘开发的成功之路。街道的功能布局 街道是街区规划的重中之重，而其中最重要的还是功能布局。简·雅各布斯的《美国大城市的死与生》开宗明义就说：“在城市里，除了承载交通外，街道还有许多别的用途。这些用途是与交通循环紧密相关的，但是并不能互相替代，就其本质来说，这些用途和交通循环系统一样，是城市正常运转机制的基本要素。根据规划，在万年花城居住区范围内，分布着商务办公功能区、日常消费功能区、区域商业中心、青年时尚功能区、休闲教育功能区、体验消费功能区等，如何将这些功能有机地组织起来？为此，万年花城引进了国际先进的“tod—交通导向布局系统”，将商业、广场、办公及其它公建有机布局，使之分布在业主可步行到达的公交站点范围内。同时，依据“开放的街区”的规划理念，万年花城的区内市政路与城市市政路完全融合在一起，城市公交系统直接引入万年花城。通过街道，万年花城实现了不同功能的用途与交通循环系统的紧密结合，并成为所在区域城市正常运转机制的基本要素。人性化的空间尺度 丹麦著名规划师扬·盖尔在其《交往与空间》中，强调了空间中人性化尺度的重要性，通过案例分析，他得出的结论是，超过20—30米宽的步行街道、超过40—60米见方的广场，都将使人的活动分散，从而影响场所的活力体现。要做到这一点，就必须抑制大盘偏好大尺度街道及其它公共空间的冲动。据万年花城副总经理黄玺庆介绍，万年花城的道路系统有车行道和步行道两个系统，穿越社区的车行道主要有东西向的看丹路和南北向的樊羊路、张新路，其车行道宽度30米，人行道宽度3米，道路两边还布置着商业、酒店、写字楼、医院、学校等设施，很好地诠释了街区规划充分尊重人性的理念。除车行道外，万年花城对人行系统的设计独具匠心，除组团内的人行系统外，通过各种功能区和公共空间的有机布局，不同组团区之间的人行系统得以轻松衔接，业主可以通过步行到达公交站点及其周边商业设施。镶嵌在万年花城中间、长达1公里、宽为40米的带状城市公园，既是一条绿色生态的项链，又是一条联通几个主要组团的人行要道，彻底摒弃了大尺度集中绿地的惯常做法，把社区绿地从大而无当中解放出来，回归到人的日常使用之中。由于这条绿带穿越了万年花城几个功能区域，因而保证了不同的使用者在不同时间内最大限度地利用绿带交通、休闲、交流、活动等功能，为这条人行绿带注入了不尽的活力。街区商业如何布局 街区商业是大盘开发能否成功的重要方面。商业本身自然是居民所必需的，同时商业设施也是街区重要的场所，活跃的有特色的商业不仅可以增加街道的氛围，还是吸引人气的磁石，商业设施的经营者同时也是街道的守望者。万年花城深谙街区商业之奥秘。遵循“综合性、站点性、便利性、层次性”的四大规划设计原则，推出了**商业系统的设计，即一级商业中心、二级商业街区、**便利组合，形成了一心五区八模块，即“一个区域商业中心，五大主题商业街区，八组便利模块，十二条特色商街，二百个专营店铺”的商业布局，其中主题商业街区可谓点睛之笔，它包括生活街区、动力街区、商务街区、情调街区和时尚街区，主要由底商、独立商业及塔楼裙房构成。从环境心理学角度出发，万年花城将所有商业围绕公共站点、公共广场、步行系统均衡分布，形成站点商业、广场商业、步行休闲商业，住户在回家5分钟或步行600米距离内就可以购得所需的生活必需品。围绕交通节点的商业，形成了极强的集客力，保证了商业经营成功所必需的客流量，同时也增加了街道和步行系统视觉形象的情趣和变化。极具升值潜力的万年花城商业，一期推出了40个全现房底商商铺，结果引来138个认购客户，40个商铺一个半小时即被抢购一空。人车矛盾如何解决 街区不是封闭式小区，而是面向城市开放的一个活力区域。大盘由于占地面积大，难免会有市政道路穿越地界，如何避免汽车污染、提高道路的安全性，通常的做法是改变路网结构，实现人车分流。天野光三在《人车共存道路计划·手法》中坦承：“都市居民能够不再担心交通事故的发生、不受噪音与空气污染的干扰…再重要不过了…不要汽车进入虽然理想，但禁止所有汽车进入实在困难。大盘开发在关注通勤方便的同时，应当注意不让汽车过多地侵扰人的活动，但社区内部单纯地实施人车分流，对居民的方便、安全有时并非是最好选择，也易造成更多冷漠的、非人性化的、以车为主导的空间，万年花城副总经理黄玺庆认为，街区规划通过人车共存、生活化道路处理手法，有时在保证便捷的条件下，更能够保证环境的高品质。其中，控制车流量或车流人流保持适度的比例，降低车速等对解决人车矛盾、实现人车共存至为关键。空间秩序如何重建 都市地产至今没有发展出一个大家都认同的空间秩序来。传统的街区都有明确的方向感，主路—支路—小巷—院内围合，构成街区建筑的序列感，而现在项目规划往往根据地块形状来铺满设计，使得建筑的方向与街区的走向完全不协调，破坏了街区的方向感，北京西坝河、望京区域是最没有方向感的区域之一，万年花城所在的花乡板块，同样处在三四环的角上，但却全然没有东北三四环区域杂乱无章的感觉，整个万年花城的路网及住宅都处在南北、东西向上。正向的布局保证了街区的连续和统一，建立起街区应有的方向感和形象感。如何处理公共空间和私密空间的关系也困扰着大盘的开发商们，最简单的办法就是把原属于大家族的私家院子放大成为容纳各个阶层、各种人群的大社区，这就造成了公共空间和私密空间的明显对立，而在社区内部，由于缺乏有效的纽带和可供日常交流使用的公共空间，就使得街区的公共生活被肢解。意识到其中隐藏的危险，万年花城重新划分了项目、邻里、聚落之间不同等级的关系，并通过街道、广场、建筑等强化聚落内部的场所感和归属感。为此，他们借鉴老北京四合院的空间布局，构建了万年花城五级空间秩序。这一空间秩序的基本单元为楼座，这是属于住户的私人空间，几个楼座组成一个邻里单位，每个邻里共享一个邻里空间（类似四合院的公共庭院），上一级为街坊，由公共绿化街廓在邻里之间形成街坊空间，再上一级为广场，城市休闲广场连结起不同的街坊，最终形成一个社区内外人群共同参与的整体空间。这样不同的人群在不同的环境中通过沟通获得不同的精神满足，从而顺利实现不同空间的自然转换。如何解决封闭与开放 街区规划要求整个社区是开放的，简·雅各布斯认为：“对城市街区而言，抛弃经济和社会方面的封闭性，这其实是很自然的，因为街区本身就是城市的一部分。谁选择街区规划，谁就要选择开放，对规模较小的社区而言，封闭也许对城市影响不大，对大盘而言，如果不同组团间相互封闭，大盘也就不成其为大盘，只不过是不同组团的拼盘而已，如果整个大盘内部开放而对外界封闭，那就无异于**，一方面打破了城市的正常肌理，成为长在城市身上的“毒瘤”，一方面也扼杀了大盘内部的生机和活力。开放是惟一选择，只有开放才能融入城市，只有开放的系统才能进行相应的新陈代谢。万年花城选择了“开放的街区，围合的组团”的解决方案，区内市政路完全对外开放，城市公交直接进入社区，社区内部由交通站点与商业服务有机融合形成的“城市站点商业”也是对外开放的，同时通过组团自然围合的方式，而不是人为地划出界线乃至树起围墙，保证了居住的安全性与私密性。一举解决了困扰大盘的封闭还是开放的矛盾。链接 有效街区应该达到哪些目标 首先，要造就生动有趣的街道。其次，在城市辖下具有小城市的面积和力量的地区内尽可能地促成具有这种特性的街道网。第三，将公园、广场和公共建筑作为街道特性的一部分来使用，从而强化街道用途的多样化，并将这些用途紧密地编织在一起。公园、广场等的使用不应该各行其事，互相分离，或与地区内的街区的用途互不关联。最后，要突出一些地域的功能身份，这些地方应大到足够作为地区来运行。简·雅各布斯《美国大城市的死与生》万年花城商业街设计挑战赛 由首都建筑专业大学生亲自动手设计的万年花城商业街竞标方案，日前在万年花城售楼处和清华大学、北京工业大学、北京建筑工程学院等高校巡展。据悉，万年花城商业街是北京房地产企业首次邀请大学生参与设计的项目，30多个大学生均拿出了自己心仪的作品参与角逐，经北京大学生建筑文化节组委会初选后，共有10个方案进入巡展程序。万年花城副总经理黄玺庆告诉记者，商业街的规划设计是落实新都市主义和街区开发理念的重要一环，街区能否成功很大程度上取决于商业街的规划设计，万年花城和北京大学生建筑文化节组委会共同策划商业街设计挑战赛，是因为当代大学生思想活跃、前卫，又懂专业，完全符合万年花城“新都市主义”的规划设计理念。“我想通过大学生的眼睛和手，为我们现在的业主和未来的业主描绘出一幅既时尚又多彩的街区生活画卷。黄玺庆如此说