深圳房主们呀,现在非必要不卖房

发布于:2022-11-30 10:51:29 阅读:633

秋风萧瑟。最近,深圳楼市有一种信心崩溃的感觉。

新的优惠折扣很常见,更好的折扣幅度也不低。二手房竹笋不断,参考价格成交的案例也不少。现在买家一般都是带着碾压式的心理优势和二手房业主讨价还价,就像当年业主对他们的态度…

正好,这两天有朋友问我他卖房的计划。因为压力大,想卖一个,不急。听听我的建议。

我最真诚的建议是,卖不出去就别卖。先扛着,等风一吹。目前的市场不利于卖房。如果非要卖,基本上就要降价。何必呢?所以,没必要卖房子。

这个话题我之前也讲过。现在“需要”卖房的,无非就是换房子,无法承受经济负担,离开深圳(跑路或者去别的城市)。除了这些,我也想不出有什么特别的原因让我必须在这个时候卖房。

经常有人问我这个问题:你觉得我现在卖这套房子合理吗?

这个问题问得好,但我的回答是“不知道”。为什么这么说?

稍微解释一下。目前约有3600个有参考价的楼盘,加上一些解禁一年多的无参考价楼盘。我们通常认为市场上大约有3700处房产。

目前按照每月2000套左右的量计算,这3700套的平均成交量为每套0.54套。

其中,东部的罗湖、龙岗的布吉、中心城区的部分区域是常年二手房成交量相对较高的区域。这意味着中西部地区大量房地产项目月均成交量不足0.54套,可能在0.2-0.3套左右。也就是说,这些套要卖3-5个月。

我们换个角度来看。

根据官方,的数据,深圳大约有189万套商品房(从几年前的数据来看,现在应该有200万套左右)。这200万套,每个月卖出2000套二手房,也就是说每1000套房就能卖出一套。

如果你家正好有1000套左右的房子,那么在过去的一年多时间里,基本上每个月只卖出一套。如果只有500套,那就要2个月才能成交一套。同样,西部的数量也会比东部低很多。

这些都是工装数据,很容易分析。

用一句通俗的话来说,现在二手房市场处于枯竭状态,没有流动性。当一项资产缺乏流动性时,很难对其定价,所以你问我你的房子卖多少钱是合理的。没有人能给出准确的答案。

比如你家位于西部某市场,共有1000套房,2-5房产品。经查,最后一套交易发生在半年前,单价10万。而且你的房子是180平的大户型,和那个小户型完全不一样。它有一座王栋大楼,两梯两户,南北相连,楼层很高。你会说“我们的房子比那个小户型好太多了,我也不会参考那个小户型的成交价,所以我要卖11万”。

没有意义?当然有道理。房子是非标准的,每套房都是独一无二的。新房在户型、朝向、楼层、装修等方面都是“一房一价”。更不用说玩的更充分的二手房了。

但是现在市场都这样了,你家同样的公寓,可能半年都没卖出去。买家也不太可能这样比较,只会一刀切的跟参考价讨价还价,你也没脾气。

个人认为目前二手房的成交价格并不能完全代表市场。没有它,是因为数量极低,不正常。

比如股市有句话,无限涨停的股票都是流氓。你什么意思?有的股票可能因为一个消息就直接涨停,期间没有成交量。股东的股票市值无缘无故涨了10%。这种上涨,股价并不扎实,有可能上市公司发布澄清公告后回落。

在房地产市场的上升期,通常是量价齐升,价格上涨

现在的深圳二手房市场有点类似于2015年的股灾,当时市场没有成交量。当时a股上演千股涨停,绝大多数股票连续几天下跌,膝盖脚踝砍得满地都是,完全失去了流动性。拯救官方是让国家队进入市场购买。

然而,深圳的二手房市场也处于熊市。由于房子不是股票,官方将自己定位为“没有投机的生活”,这种生活已经失去流动性很久了,而官方却没有出手相救。

按照我的理解,因为官方认为房子是用来住的,所以稍微跌一点业主也没办法;如果一些业主用来投机,恰好遇到这种失去流动性的可怕的市场降价销售。相反,官方乐见其成,并打击这些投机者。

综上所述,我认为无限的价格上涨并不牢靠,近乎无限的价格下跌也不能代表市场的全貌。除非绝大多数业主接受大幅降价,并以每月5000-6000套的常规交易量固定当前价格,否则市场将恢复正常。

此时,业主将无法再向砍价的买家抱怨,他们必须接受真实的市场状况。以上是我认为现在没必要卖房子的原因。

毕竟在畸形的市场中,交易价格不具有参考价值。

二手房的业主不是开发商,开发商在巨大的付款压力下可能会把一个板块的房源全部打折,但业主是独立的个体。有的人急于出售,愿意降价,有的人不急,不必参考急于出售者的售价。

如果真的要卖,就等市场流动性恢复正常,再参考现价卖出。当然,你要是憋着一屁股,不把房子卖了,就被拍卖了。阿弥陀佛,现在的市场,只能承认自己种了。然而,我也见过一些很棒的业主,他们宁愿自己的房子被拍卖,也不愿降价。

这个时间点,20条新的防疫条来了,16条财政支持条也出来了。我仔细看了一下,只能说在国家层面,这印证了对房地产行业的态度发生了变化。虽然过去有过挽回,但还是有些尴尬。

现在愿意纠正一些特别恶意的伎俩,给ICU急诊行业一些仙丹。那些吃了仙丹好不了的房企,死了也就死了。能变好的,有机会的时候还是会当英雄。

我最关心的是其中提到的:合理支持本地个人住房贷款首付比例和政策,贷款利率下限支持刚性和改善性住房需求。

但这一点的背景是“因城施策”。在过去一年的救市中,基本上都有提及,各城市自行决定。其实对于深圳人来说,利率都不错,4.3和4.6或者4.9,差别不是很大。关键是首付比例。

有两种人的首付比例。我觉得适当减少他们是合理的。一是在外地有购房记录,在深圳无房。目前买深圳要5-6成;二次置业,70%-80%,也很高。如果选择超过参考价的二手房,90%也可能全款支付。

这两类属于政策高层话语中需要扶持的刚需和改善群体。如果这两类人群的首付比例下调,将明显提振深圳楼市。

但深圳当局对放松管制的态度过于谨慎,他们所从事的市场现在害怕任何预期。看起来他们就是想杀一些业主,尤其是高杠杆的业主,作为一个例子。

最坏的时候已经过去了。不管深圳怎么样,都要注意上面的态度,我觉得。所以只要不用卖房保命,我建议你还是再背一次。

相反,对于有购房需求和支付能力的人来说,此时入市至少不是最坏的选择(毕竟整体价格下降的更多


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